做任何事，要想成功，必須要跟上形勢的變化，以變應(yīng)變。否則，思維固化，人云亦云，憑什么你會脫穎而出？商鋪的租賃也是這樣，要在不同的時(shí)期采取不同的應(yīng)對措施。
商鋪的租賃有三種情況：供不應(yīng)求、供求平衡和供大于求。我認(rèn)為在三種不同時(shí)期，要采取等商、招商、營商三種不同的策略。
第一、商鋪“供不應(yīng)求”時(shí)為什么可以“等商”呢？因?yàn)橐讳侂y求，經(jīng)營商戶會聞風(fēng)而來，不需要招商。甚至一些頭腦靈活的人，會想方設(shè)法搶租商鋪。這個(gè)時(shí)期不需要招商，負(fù)責(zé)租賃商鋪的人只需要在分配商鋪資源時(shí)，能夠靈活處理上級安排和租戶矛盾而已。
第二、商鋪“供求平衡”時(shí)為什么要“招商”呢？因?yàn)榇藭r(shí)的商鋪?zhàn)赓U方和需求方信息不對稱，我們需要做的就是盡可能地把商鋪出租信息發(fā)布出去，在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)刊登招租信息也好，掛條幅、貼廣告、業(yè)戶口頭相傳也罷，只要經(jīng)營業(yè)戶知道有空房信息了，房租又相對公平，基本上就能招商成功。在這個(gè)時(shí)期，房產(chǎn)租賃者靠得是勤奮，只要嘴勤、腿勤、腦子勤，租賃工作的業(yè)績應(yīng)該還是可以的。
第三、商鋪“供大于求”時(shí)為什么要“營商”呢？因?yàn)榇藭r(shí)的商鋪已大量空置，業(yè)戶入場經(jīng)營的又少，于是房產(chǎn)租賃者就面臨巨大的壓力，出現(xiàn)了搶商、挖商的局面。有些商城為了招商，不惜降低租金，甚至出現(xiàn)了免租、雇租（倒貼租金充門面）的可笑手段。這不僅是殺雞取卵，更是損人不利己。
這個(gè)時(shí)候，我們就要學(xué)會“營商”。“營商”從表面上講，是經(jīng)營商戶；但再往深度里講，就是無中生有，創(chuàng)造商戶。
經(jīng)營商戶，一是要穩(wěn)定商戶、了解商戶，和商戶交朋友，想商戶所想，為商戶解決困難；二是要加強(qiáng)營銷，拉動(dòng)客流，為商戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營態(tài)勢；三是要加強(qiáng)管理，提高服務(wù)，為商戶提供良好的經(jīng)營環(huán)境；四是要加強(qiáng)提升基礎(chǔ)配套，傳播良好的口碑，讓自身比其他競爭對手擁有更好的經(jīng)營前景。
深層次的營商，就涉及到“無中生有、創(chuàng)造商戶”的層次，這就考驗(yàn)到每個(gè)人的天分、智力、經(jīng)驗(yàn)、耐心和機(jī)遇了。一是需要規(guī)劃商城的未來經(jīng)營布局，根據(jù)外部商戶需求，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營品類和布局，適時(shí)尋商、招商、引商、挖商；二是要根據(jù)社會發(fā)展和各品類經(jīng)營形態(tài)的變化，引導(dǎo)商戶轉(zhuǎn)型、營銷和業(yè)務(wù)升級拓展，幫助業(yè)戶運(yùn)營，擴(kuò)大和提升經(jīng)營店面；三是要換位思考，站在業(yè)戶角度上去尋找商機(jī)，創(chuàng)造性地規(guī)劃某個(gè)品類的經(jīng)營思路和辦法，然后再無償推薦給業(yè)戶實(shí)施。或者幫助業(yè)戶在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，創(chuàng)新經(jīng)營措施，擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營。總之，就是根據(jù)自己的資源，再整合商戶的資源，順應(yīng)時(shí)代的經(jīng)營潮流，創(chuàng)造商機(jī)，最終實(shí)現(xiàn)招商。
租賃的話題很多，再寫幾萬字也講不透。但總結(jié)到一句話：任何經(jīng)營都需要適時(shí)而變，順勢而為，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
（資產(chǎn)管理板塊 張新一）
